부산 구축아파트 리모델링 시장 예측!

부산 남구의 대표적인 동네, 저기 아무것도 없을 때 나홀로 대단지로 세워져서 그 위용을 뿜뿜했었는데 이제는 주변에 많이 밀려있기는 했었다. 근데 역시나 이슈가 뙇~

 

n.news.naver.com/article/082/0001050877

LG메트로시티 ‘부산 첫 리모델링’ 추진 본격화

현재 7천세대가 넘는 메트로시티를 리모델링으로 증축하는 경우 약 15% 세대 증가가 가능한데 워낙 세대수가 많다보니 1106세대를 늘리는게 가능하다니 거의 신축 대단지 아파트급이 하나 더 생기는셈!

 

여기서 생각해볼 것. 증축을 위한 리모델링이라함은 곧 7천세대 전체를 약 3년넘게 비워야 한다는 뜻인데,,, 남구에 7천세대를 전부 품을만한 대단지 아파트들이 있긴 하나? 그것도 매매보다 전세 비중이 훨씬 많을텐데 말이다. 

 

남구에 1천세대 이상 아파트 조회해보면 별로 안된다. 거기에 메트로씨티 살던 사람들이면 주거 컨디션 낮춰가면서까지 후진곳으로 이사할 사람들 몇 안될텐데 이 수요는 다 어디서 감당하나? 임대차 3법으로 인한 풍선효과가 아니라 메트로시티 풍선 효과다!!!

 

더군다나 용호동 메트로시티 리모델링이 성공하게되면, 2001~2004년에 준공된 짱짱하고 골격이 튼튼해서 안전진단 B이상을 받을 수 있는 대단지 아파트들이 너도나도 리모델링을 하려고 줄을 설텐데, 대단지 2-3개 정도만 리모델링을 해도 당장 대충 5천세대의 아파트 수요가 발생한다는 뜻이다. 

 

너무 싼아파트는 입주민들 동의가 어려울것 같으니, 최소 2억이상이면서 1천세대 이상에 입주연차가 17~25년 사이의 그나마 튼튼한(?) 아파트들로 찾아보니 대략 20개 단지정도 되는 것 같다. 여기서 용적률은 메트로시티가 300%이므로 이것보다는 낮아야 할 것이라고 생각해서 정리 해보면 대충 알짜배기(?)들이 남는거 아닐까싶다. 

 

근데 아무리봐도 어려울것 같은 동네를 제외하면, 남구/해운대구/진구 정도만 남지 않나 싶다. 제외한 이유는 그냥 나만의 생각이므로 대충 다시 나만의 생각으로 정리해 본다. 

부산 리모델링 구축.xlsx

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정리하다보니 답이 나온다. 리모델링이 성공적으로 진행된다는 가정하에 추천을 해본다면

 

1순위. 개금동 신개금LG 아파트 위치 좋은데 저 아파트가 왜 저가격인지 모르겠다. 물론 이유가 있을거라는 생각이지만, 내가 다주택자가 아니라서 취득세 걱정만 없으면 무조건 여기 하나 갭으로 사두었을 것이다. 지하철 가깝고, 학교 부근에 위치하는데다 백양대로 자차이동이 나름 좋다. 거기에 복선전철 역세권이라고 불러도 좋을 만큼 위치가 잘 빠졌다. 신개금 2차까지 고려하면 통합 리모델링 추진하는 경우 가장 꿀빠는 아파트 아닐까 싶은데...? 나만의 생각일수도 있겠다 싶지만, 자료 조사하면서 다시 보니까 진짜 하나 갭으로 사고싶네.... 국평 갭이 1억이하면 실투자금 딱 1억으로 매매가 가능하단 소린데! 가격좋고, 여윳돈으로 공시지가 1억이하 묻어두느니 나라면 이걸 사겠다!

 

2순위. 반여동 아시아선수촌 아파트. 국평 기준 4억중반에 대단지, 거기에 용적률이 가장 낮아서 증축에 유리한 조건이고 건폐율도 낮아서 수치상으로는 가장 이상적이다. 다만 다주택자의 경우에는 해운대구가 조정지역으로 묶여서 한동안 풀리지도 않을것이라고 생각하면 불확실한 리모델링 때문에 자금 투입하기는 어려울 것 같다는 생각. 거기에 아쉽게도 해운대 외곽이라서 지하철도 없다는 것이 단점. 하지만 해운대구에 살아야하고, 1주택 취득을 하면서 동시에 리모델링 특수도 노려보려면 여기가 그나마 낫다는 생각. 

 

메트로시티가 선전해서 부산에도 대단지 리모델링 바람이 불어줬으면 하는 바램이다~

어디까지나 나만의 생각이므로, 5~10년정도 두고 지켜보면 결과가 말해주게찌!!!